凶宅之法律問題探討─以物之瑕疵及純粹經濟上損失之認定為核心

適合閱讀對象:司法三等


壹、爭點介紹

實務上,最常遇到有關凶宅之案件,可歸類為下列兩種:

一、作為買賣標的物之房屋,因為自殺或他殺而成為凶宅時,買受人可否對出賣人主張物之瑕疵擔保責任?(見下述貳、之探討)

二、若買賣標的物之房屋,係因他人自殺而成為凶宅時,房屋所有人得否對該自殺者之繼承人主張侵權行為損害賠償?(見下述參、之探討)

貳、凶宅與物之瑕疵擔保

一、判斷步驟:(學說認為應區分為下述兩個層次探討,實務混淆未予區分)

(一)認定是否為凶宅:僅涉及客觀存在事實之判斷,當事人主觀之認知不應介入。

(二)凶宅是否成立物之瑕疵:學者通說與實務均採取主觀結合客觀瑕疵概念之觀點。更有主張應依主觀瑕疵標準、半主觀瑕疵標準、客觀標準之順序檢驗之:

1.主觀瑕疵標準:出賣人對於非凶宅有無擔保允諾之意思(民法第354條第2項品質保證)。若有,則屬物之瑕疵。若無,則進入下一步驟。

2.半主觀瑕疵標準:是否屬於契約預定之應有效用或價值欠缺之瑕疵(民法第354條第1項)。

3.客觀標準:是否屬於契約通常效用或價值欠缺之瑕疵(民法第354條第1項)。

二、凶宅之認定標準

(一)內政部:本建築改良物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事。(參閱不動產委託銷售契約書定型化契約範本第11項)。

(二)司法實務:

1.地點:非自然身故係發生於「專有部分」內

凶宅應僅限於買賣標的物之專有部分(包含主建物及附屬建物)曾發生凶殺或自殺而死亡之事實。蓋若將間接凶宅認定為凶宅恐將影響市場交易之公平性及穩定性(台北地院99訴2744號判決參照)。

是以,若係在同棟不同樓層、同社區不同棟,曾發生自殺事件,並非凶宅。

2.時間:非自然事故之發生不以出賣人產權持有期間為必要

蓋凶宅乃係東方文化風俗之產物,依一般人之認知與一般房屋市場之通常交易觀念而言,並不會因為房屋經轉手而影響對凶宅之判斷。

3.事故之發生:須為發生「非自然事故」之房屋

(1)一般房屋交易市場觀點:曾發生凶殺或自殺致死情事。

(2)民間一般看法:曾發生過死亡案件之場所,包括凶殺、自殺、意外致死(高院97年上字486號判決)、自然病症狀死亡而陳屍腐爛多日(高院98年重上字611號判決)等。

4.非自然身故之發生須造成房屋價值之減損。而對於是否造成房屋價值之減損,實務有以下兩種不同之標準:

(1)客觀判斷:凶宅雖未對房屋造成直接物理性之損傷,或通常效用之降低,惟其買賣價格與周遭環境相較,有顯著低落情事,依估價學理適合性原則,自會對房屋之個別條件,產生負面影響。

(2)援引當事人個人主觀價值做為有無交易價值減損之依據:應具體個案認定,不同購屋者有不同之宗教信仰、主觀意識及價值觀,故不可僅因有人在屋內自殺,遽認定為凶宅。

(3)小結:向明恩教授認為於「凶宅認定」之層次,應僅涉及客觀存在事實之判斷,而當事人主觀之認知(例如宗教信仰或特殊喜好),則應於「凶宅是否屬物之瑕疵」層次探討,蓋此乃瑕疵相對性所欲處理之問題。

三、凶宅是否成立物之瑕疵?

(一)實務見解:依照上述房屋價值減損係採客觀判斷或主觀判斷,會有以下不同結論:

1.肯定說(多數)

此見解援引最高法院73年台上1173號判例:「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。」因而認為凶宅雖然不是對房屋造成直接物理之損害或通常效用之減少,但仍涉及經濟性價值之減損,係屬交易上之重大瑕疵。而是否產生價值減損,應先依當事人之特別約定,無特別約定時,則依客觀交易價值認定。

2.否定說

此見解認為是否成為凶宅,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵(高院99年上易字229號判決參照)。

3.附論:若係因法院強制拍賣程序而取得凶宅時,則依強制執行法第69條、第113條,拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權,不得撤銷拍賣程序。

(二)學說見解

1.否定說(邱琦法官)

此說認為瑕疵除品質保證之瑕疵外,其判斷標準應在於「瑕疵之定著點是否在於物之本體,而不應以瑕疵所發生之影響為判斷標準」。因此,除非出賣人明示或默示承諾就系爭房屋為凶宅者負瑕疵擔保責任,否則買受人無從依物之瑕疵擔保規定主張權利。出賣人未盡告知說明義務,僅係得否依民法第245-1條締約上過失主張權利之問題。

2.肯定說(向明恩教授、吳從周教授)

此說認為物之價值瑕疵(即交換價值)與效用瑕疵(即使用價值)之認定,應不限於存在於或出於物之本身而言,物是否存有瑕疵,應先依當事人主觀之瑕疵概念,凡可影響物之價值或效用之一切關係者,都足夠成物有瑕疵,至於宗教信仰因素、時間經過等因素,僅屬價值減損程度之考量。

又此說參照德國新民法第434條第1項,指出判斷買賣標的物有無瑕疵時,有三階段性之思考順序:

(1)優先審查是否符合當事人約定之物之性質(主觀瑕疵標準);

(2)如當事人未明白約定時,則依契約所預定之效用而定,亦即雙方當事人想像上該物可使用之情形(半主觀瑕疵標準);

(3)最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待的性質而定其有無瑕疵(客觀標準)。依照理性平均買受人的期待水平作為標準,解釋上包括外在於標的物的狀況在內,不以瑕疵之定著點於物之本體為限。

(4)小結:於明示品質保證情形,故無爭議;然於默示品質保證時,則與「預定承擔物具有一定效用或價值」,難以區分。學者認為於此情形,不應一概適用品質保證,或一概適用預定效用或價值欠缺之瑕疵;而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性,例如出賣人基於特別或專業性之地位而為之表示、締約時當事人有特別強調使用之目的者或依交易習慣或商業慣例而生者等。

參、因自殺而使他人房屋成凶宅,是否構成民法第184條第1項前段?

一、純粹經濟上損失之概念

損害賠償法上的損害,可分為:

1.人身損害:例如生命、身體、健康、自由等。

2.所有權損害:例如房屋所有權因火災而受侵害,因此造成房屋所有人財產價值減少,雖亦可認為屬於經濟上損失,但在概念上則屬於物的所有權損害。

3.經濟上損失:係指財產上之不利益

(1)附隨的經濟上損失:例如房屋遭燒毀後,所有人因此受有營業利益減少之不利益。

(2)純粹的經濟上損失:係指非人身或所有權等權利受侵害而獨立產生的經濟上損失。

(3)區別實益:因過失所造成之純粹經濟上損失,是否構成侵權責任,進而涉及侵權責任與契約責任之限界問題。

二、未侵害所有權,僅屬純粹經濟上損失?

受侵權行為法所保護之所有權,除物之占有、實體及權利歸屬外,固然尚包括物得依其目的而被使用。然而房屋內外發生非自然死亡事件,並未造成房屋本身任何物理性變化,亦不影響所有人占有系爭房屋或依其目的而使用。因此,房屋所有權並未受到侵害,此房屋交易價值貶損所產生之財產不利益,屬獨立於所有權以外而發生之純粹經濟上損失。

附帶言之,若房屋所有人因此遭受精神上痛苦,於我國並無法請求賠償非財產上損害,蓋民法第195條僅限於人格權及身分權受侵害所致,始得請求。

三、造成凶宅之侵權責任

(一)若係故意造成他人所有房屋變成凶宅(此種情形殊難想像),房屋所有人自得依民法第184條第1項後段,請求加害人賠償因系爭房屋因交易性貶值所生之純粹經濟上損失。

(二)而若係過失造成他人所有房屋變成凶宅,則涉及民法第184條第1項前段之保護客體,是否及於純粹經濟上損失之爭點。

1.學者通說:否定說。

房屋所有人僅受有「交易上貶值」之純粹經濟上損失,而房屋「所有權」之積極權能與消極權能均未受侵害,應不得依民法第184條第1項前段對該自殺者之繼承人主張侵權行為損害賠償。

2.實務:肯定說。

純粹經濟上損失仍得依民法第184條第1項前段請求。

肆、參考文獻

一、吳從周,凶宅與物之瑕疵擔保,月旦法學教室,99期,2011年1月。

二、邱琦,凶宅與純粹經濟上損失,月旦裁判時報,7期,2011年2月。

三、向明恩,物之瑕疵擔保責任之再探──以凶宅為例,月旦裁判時報,12期,2011年12月。

四、吳從周,凶宅、物之瑕疵與侵權行為──以兩種法院判決案型之探討為中心,月旦裁判時報,12期,2011年12月。