區分所有權與分別共有之析辨

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壹、前言

本文試圖比較民法上共有之分管契約關係、民法上區分所有關係與公寓大廈管理條例之公寓大廈關係等,希冀能藉此加以釐清實務上常發生問題之解決之道。
貳、區分所有權之專有部分與分管契約之區分

一、實例演練

甲、乙、丙分別具有一個市場攤位,每個攤位有特定的位置,而每個攤位相連,且每個攤位有走道可以進出。今乙欲向丙購買其攤位,是否有土地法第34-1條之適用?

二、問題意識

系爭案例涉及各個攤位究竟係屬「區分所有權之專有部分」,抑或係屬「分管契約」之結果。若屬前者則無土地法第34-1條之適用;若屬後者則反之。而此二者如何區分,則涉及區分所有權之專有部分之要件為何,以下將加以論述之。

三、實務見解──非區分所有,而係分管,有土地法第34-1條之適用

最高法院99年度台上字第1150號民事判決:「查建築物區分所有與分管之區別,在於前者係數人區分一建築物而各有專有部分,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則,其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性,並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在,始足當之。至於後者乃建築物共有人,就該共有建築物之使用、收益或管理方法所作之約定。前者因並非共有之狀態,故無土地法第三十四條之一規定之適用,後者則因不失共有之本質,自仍有上開規定之適用。又共有物分管之約定,不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,長年互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,即非不得認有默示分管契約之存在。本件系爭建物之攤位間無明確之隔離,且未辦理區分所有之單獨所有權登記,並無所有權客體之型態現實化與具體化表現於外部,性質上係分管而非區分所有,乃原審合法確定之事實,則共有人(編者按:丙)出賣系爭建物及土地,被上訴人(編者按:乙)自得主張土地法第三十四條之一規定之優先承買權。」

上述判決認為系爭建物之攤位並無「構造上獨立性」,且未辦理登記而未將「所有權客體之型態現實化與具體化表現於外部」,因此並不符合區分所有之要件,而係屬分管,有土地法第34-1條之適用。

四、學說見解──非區分所有之專有部分,屬分管契約,有土地法第34-1條之適用

上述判決之用語應加以調整:分管準確而言係指分管契約,係由共有人之意思形成,而為共有物之共同管理;建築物區分所有涵蓋「享有單獨所有權之專有部分」以及「共有之該建築物及其附屬物之共有部分」,仔細推敲上述判決應係指前者之情形。

「區分所有權之專有部分」之構成要件:
(一)構造上及使用上獨立性:
1.構造上獨立性:該建築物之特定部分須與外部具有明確之區隔或可辨識性(區分之明確性);及該建築物之特定部分須有與外界隔離之阻隔物存在(遮斷性)。
2.使用上獨立性:建築物之特定部分有獨立之經濟上效用。
3.二擇一或須二者兼具?民法第799條第2項前段:「前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。」規定須同時具有構造上及使用上獨立性。公寓大廈管理條例第3條第1款則規定:「公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。」可知其並不要求須同時具有構造上及使用上獨立性。

(二)將所有權客體之型態表於外部:
上述判決認為未辦理區分所有權之登記,即未具有將區分所有權表現於外之形式外觀,似有探求餘地,蓋形式外觀並不以登記為限。

五、其他重點提示:
1.系爭案例中,丙係出賣其共有物之應有部分,而非出賣共有物。
2.區分所有權之共有部分(亦有稱為互有),性質上可解為公同共有,但晚近多解為分別共有;而其因物之使用目的不能分割,無共有分割之適用(民法第823條第1項但書)。
3.土地法第34-1條第4項優先承買權性質上僅屬債權性質,違反僅生損害賠償之效果,不得據以主張其法律行為無效(參照最高法院66年台上字第1530號民事判例)。

參、區分所有建築物共有部分修繕費之分擔

一、實例演練

甲與乙為系爭大樓之區分所有權人,甲為1~8樓之區分所有權人,乙為9~15樓之區分所有權人。今乙就系爭大樓必經之公共管道間水、電力、消防及排煙幹管部分,為防止該公共管道損害會影響整棟大樓之相關設備,遂單獨委由丙加以修繕,修繕費用共1200萬。試問:
1.管道設備是否屬於區分所有權之共有部分?
2.此次修繕之性質為何?是否屬於「簡易修繕及其他保存行為」(民法第820條第5項),抑或屬於改良行為?
3.修繕費用之分擔,應「按其所有部分之價值分擔」抑或「按應有部分之比例分擔」?

二、建築物區分所有之共有部分之認定

民法第799條第2項後段:「共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」;公寓大廈管理條例第3條第4款:「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」

共有部分可包括:(一)專有部分以外之其他部分:例如樓梯間、電梯、地下室;(二)不屬於專有部分之附屬物:例如機電設備、排水設備、空調設備、配線及配管設備。

而共有部分有供「全體區分所有權人」共同使用者,為全體共有部分(俗稱大公);有供「部分區分所有權人」共同使用者,為一部共有部分(俗稱小公)。二者之區分標準,應依實際使用情形區分。如係供整棟大樓管道間之主幹管,應屬全體共有部分;而各樓層之支幹管則為一部共有部分;而若專屬各區分所有權人各自使用者,則屬專有部分。

系爭案例中之公共管道為必經之地,應可認其屬於全體共有部分。

三、區分所有權共有部分「非簡易修繕」之性質

系爭案例中之公共管道修繕費用達1200萬元,自不屬簡易修繕。然而其究竟係屬保存行為抑或改良行為,則應視目的而定。若僅係為防止共有物毀損滅失,以維持共有物之效用或價值為目的時,應屬保存行為,依民法820條第5項各共有人得單獨為之。而若係以增加共有物之效用或價值為目的者,則屬改良行為,應依民法第820條第1項由共有人多數決為之。

本案中乙係為防止系爭公共管道影響整棟大樓之相關設備,應可認屬於保存行為,而有民法第820條第5項之適用,得單獨為之。

四、修繕費之分擔

(一)實務見解
最高法院99年度台上1770號民事判決:「按區分所有建築物可分為區分所有人之專有部分與區分所有人之共有部分,其共有部分係指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共同使用者(公寓大廈管理條例第三條第四款參照)。而關於區分所有建築物及其附屬物之共同部分之修繕費及其他負擔,應由各共有人按其所有部分之價值分擔之,九十八年一月二十三日修正前(下稱修正前)民法第七百九十九條規定甚明。此一規定係就區分所有建築物及其附屬物之共同部分之修繕費及其他負擔,所作之規定。至於修正前民法第八百二十二條第一項規定:『共有物之管理費及其他負擔,除契約另有規定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。』則係對於分別共有共有物之管理費及其他負擔,所作之規定。而所謂『按其所有部分之價值分擔』與『按應有部分分擔』,意義並不相同,此觀九十八年一月二十三日修正公布之民法第七百九十九條之一之立法理由自明。因此,修正前民法第七百九十九條應係民法第八百二十二條之特別規定,關於區分所有建築物共同部分之修繕費及其他負擔,在法律之適用關係上,應優先適用民法第七百九十九條之規定,由各共有人按其所有部分之價值分擔之。」

由上可知,若為98年1月23日修正前,則民法第799條「按其所有部分之價值分擔」,應優先於第822條第1項「按應有部分分擔」適用。而若為修正後,民法第799-1條已修改為與第822條相同,皆係「按應有部分分擔」。

(二)學說見解
上述實務見解可資贊同。惟若該區分所有建築物已依公寓大廈管理條例規定設置管理組織時,則應依系爭條例第10條第2項處理:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」

肆、參考資料
1.蔡明誠,區分所有建築物之專有部分與分管契約──最高法院九十九年度台上字第一一五○號民事判決,月旦裁判時報,13期,2012年2月,28-35頁。
2.蔡瑄庭,市場攤位係區分所有權之專有部分或共有分管之範圍?──評最高法院九十九年度台上字第一一五○號民事判決,月旦裁判時報,14期,2012年4月,22-29頁。
3.溫豐文,區分所有建築物共有部分修繕費之分擔──最高法院九十九年度台上字第一七七○號民事判決評析,月旦民商法雜誌,第39號,115-122頁。
 


◎王知行